深度调整的这轮房地产市场，究竟会跌多长时间、跌多深的幅度，已然不是仅仅依靠放松限购就能够解决的事情了。自2021年下半年一直到现在所存在的下行压力，其实质上是过去多年积攒的结构性矛盾、短期内疫情冲击以及市场信心崩塌这三重因素共同叠加共振所产生的结果，弄明白这些深层逻辑，才能够对未来走向作出判断。
住房总量从短缺走向平衡
我国城镇住房，其整体供求关系，已经发生了根本性转折，依据《2021年中国住房存量测算报告》，2020年我国城镇住房套户比达到1.09，这所意味的是平均每户家庭拥有1.09套住房，三四线城市的供应过剩，更为突出，套户比高达1.12，即便是供需相对紧张的一线城市，也达到了0.97。
大规模建设高潮期的结束意味着总量平衡，全民缺房的时代在过去二十 年已经过去，除少数核心城市的核心地段外，多数区域不再有绝对的供应缺口，这一基本面的改变决定房地产很难再回归到过去普涨的行情。
置业人群进入趋势性下降通道
能够成为购房需求核心驱动力的是年轻人，然而我国处于20至35岁这个阶段的主力置业人口当时正在呈现萎缩趋向，据数据表明2014年至2019年期间，此年龄段的人口数量下降了8.3%，并且绝对减少了几千万人之多，年轻人数量变少之后，进行接盘操作的人数自然而然地也就少了。
不止这样，过往几轮刺激举措严重过度消耗了居民购买能力，2014年至2015年的货币宽松情形，以及2016年至2017年的棚改货币化安置行为，致使大量原本不具备购房资格条件的家庭提前进入市场，居民杠杆率迅速上升，当“六个钱包”被用尽掏空，后续需求自然而然难以持续下去。
疫情冲击供需两端正常循环
自2022年年初起始的疫情呈现多点散发态势，给房地产市场带来了具有实质意义的妨碍，长三角、粤港澳以及京津冀等处于核心位置的城市群，面临疫情持续反复的状况，这直接致使房地产企业的售楼处被迫关闭，中介门店停止营业，使得购房者没办法实地去看房并完成签约行为，交易流程被人为地予以切断。
此类冲击呈现出双向性，需求端方面，看房存在不便致使成交如同被冰封，供给端而言，施工进度因封控管理以及材料运输受阻出现延误，2022年前五个月，房屋新开工面积同比下降幅度达30.6%，竣工面积下降幅度为15.3%，这对后续的市场供应以及投资数据造成了直接影响。
市场预期转弱形成三大不确定性
现在居民购买房屋面临着三个“不确定”情形：交房存在不确定性，房租价格也不确定，个人收入同样不确定。房地产企业频繁出现暴雷状况从而让买房者担心房屋烂尾，房价不断持续下跌使得购房人畏惧成为高位接盘者，经济下行所带来的压力致使许多人对于未来支付月供的能力缺失信心。
一季度央行的调查数据，印证了这样的一种情绪，在2022年一季度的时候，预计未来三个月会增加购房支出的居民比例，仅仅只有17.9%，这一比例不但低于在疫情刚暴发初期的2020年一季度，而且更是创下了自2018年开始以来的最低数值，一旦形成了这种预期，在短期内很难实现扭转。
房企陷入现金流与投资的负循环
持续低迷的市场，已然深刻地改变了房企的行为模式，以往是高周转、高杠杆以及大规模拿地扩张，如今则是减投资、促销售以及保现金。自2022年年初直至5五月，民企地产债净融资额连续20个月呈现为负，资本市场对于民营房企的信心坠入冰点。
在此种局面当中，就算销售端稍微有回暖的情况存在，房企的首要任务却是去填补坑洞而非进行扩张。新开工面积大幅下滑，竣工面积也大幅下滑，这预示着在未来半年，建安投资会持续承受压力。要是销售端没办法实现有效复苏，那么“销售低迷，资金吃紧，投资萎缩”这样的负循环就很难被打破。
政策调整重在托底而非刺激
下行压力当前，中央以及地方对于调控政策都在适时予以调整，2022年4月的中央政治局会议明确作了提出，支持各个地方依据实际情况去完善于房地产方面的相关政策，支持刚性的住房需求以及改善性的住房需求，这给地方松绑给出了明确的政策信号。
然而，这一轮的政策调整，跟过去存在差别，侧重点位于托底，并非刺激。其措施涵盖了调整竞拍时的规则，优化预售资金的监管情况，下调保证金的比例，放松缴款的期限等，目的在于保证项目能够实现交付，减轻房企所面临的资金压力，与此同时，借助降低首付、调整社保等办法来释放合理的需求，坚守住不会出现系统性风险的底线。
当下房地产市场正处于从过热状态朝向企稳态势发展的阵痛阶段，你认为此刻买房时最大忧虑是心里惧怕房价持续下跌，还是担忧自身收入缺乏稳定性以至于无力承担每月需偿付的贷款金额呢？欢迎于评论区域分享你的观点看法，点赞并进行转发从而让更多人能够参与到讨论之中。
